【敷金ルールの明確化】民法改正と不動産業(賃貸借）への影響

今般の民法改正で賃貸借契約における敷金の取扱いが明確化されました。

実は、旧民法では、敷金に関する規定ありませんでした。

今回、分かりやすい民法を作ろうということで敷金の定義をはっきりさせました。

ということで、敷金に関する改正の趣旨は、従来の判例理論の条文化であり、実質的な改正ではないです。

「敷金が改正になっているから注意しろよ！」という上司がいたら、発言は間違っていないですが、正確には「基本的なルールは変わっていません」と婉曲的に教えてあげてください笑

条文を見てみましょう。

改正民法　622条の2
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

敷金に関する改正は以上！となりますが、せっかくなので、ここで敷金に関する論点を復習の意味で整理してみましょう。

契約に当たって交付される金銭を整理すると

契約に当たって賃借人から賃貸人に交付される金銭としては、いろんな名称のいろんな性質のものがあります。

まず、敷金、保証金、礼金、権利金などが思い浮かびます。

更に、敷引き特約付きの敷金や保証金（建設協力金）といったものもあります。

そこで、改正民法では敷金の定義を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」ということで定義付けました。

かなり長い文章なので、理解しづらいですね。

結局のところ、敷金はその名の通り改正民法の「敷金」に該当するケースが殆どであり、保証金も上記の「敷金」の定義に該当するものは、法律上は「敷金」として扱われます。

一方で、賃貸人が将来返還する必要のないものは「債務を担保するもの」でないことから、「敷金」には該当しません。

具体的には、礼金、権利金などは賃貸借契約の終了後において返還を予定していないことから、敷金に該当しないことになります。

敷引きという特約がありますが、これは原状回復費用を担保するものなのか、礼金的に即時償却されるものかによって取扱いが変わってきます。

前者の場合は敷金の一部となりましょうが、後者の場合は敷金と言えないということになります。

店舗建設の際の保証金という名目で建設協力金が賃借人から賃貸人（オーナー）に交付されることがありますが、これは賃貸借契約とは別個の金銭消費貸借契約であり、敷金には該当しません。

以上、敷金によく似たものを整理すると次のようになります。

賃借人からの充当請求は×

改正民法622条の２の後段部分の2項を見てみると、次のように書かれています。

２．賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

未払い賃料や原状回復費用などの残債務が賃借人に発生している場合における敷金の処理ルールです。

これはシンプルで次の通りになります。

賃貸人側　⇒　当然に敷金から充当できる。

賃借人側　⇒　充当してくれと請求すらできない。

つまり、賃借人側から「未払い家賃あったのごめんね～　そうだ、預けた敷金から差し引いておいて」とは言えないことになります。

一方、当然ながら、賃貸人が敷金から残債務を控除するのは気兼ねすることなくできるということになります。

いつ返すのか？

敷金の返還について、今回の民法改正では「明渡時説」であることを明確にしました。

これまでは敷金の返還時期については、「終了時説」と「明渡時説」が対立していましたが、これまでの判例も「明渡時説」を採用してきたことから、今回の民法改正でも敷金の返還については、「明渡時説」であることを明確にしました。

賃貸借契約の終了時においては、賃貸借契約の終了後、賃貸人が建物内部をチェックして破損・損耗の状況を確認してから初めて、賃借人が負担すべき原状回復費用が確定するのが常識的です。

建物を明け渡してからでないと敷金返還請求権が確定しない。考えてみたら当たり前のことですね。この常識を今回明確にしました。
宅建試験でもよく狙われやすいポイントですね。

「敷金の返還と明け渡しは同時履行の関係に立たない」　⇒　〇　となります。

どこまで返すのか？

敷金をいくら返す必要があるか？ということを捉えるためには、敷金で担保される債務の範囲を確定する必要があります。

返還される敷金を数式化すると
当初の預かり敷金　―　特約による償却　－　敷金で担保される債務　＝返還される敷金

敷金に関連する論点で重要なのは、敷金で担保されるべき賃借人の「原状回復義務」の範囲がどこまでか？という論点です。

原状回復の考え方については、経年劣化・通常損耗は賃貸人（オーナー）側、その他賃借人の責となる部分は賃借人側が負担するという基本的な考え方です。

では、経年劣化や通常損耗はどこまでか？ということが後でトラブルになるので、契約書ではっきりと定義しておく必要があります。

この原状回復については、論点が膨大なので、別途改めて説明します。

誰が返すのか？

当然、賃貸人ですが、以下の通り「賃貸人が変更した場合」と「賃借人が変更した場合」に分けして考える必要があります。

なお、以下の説明は特約が無かった場合の処理方法なので、当事者間で特約があった場合はその特約に従います。

賃貸人が変更した場合

この点については、今回の民法改正で「敷金返還債務は、譲受人又はその承継人が承継する」（改正民法605条の２の4項）と明確化されました。

従来の判例には「旧所有者の下で生じた滞納家賃があった場合、旧所有者に差し入れていた敷金から当該債務を差し引き、残額を新所有者に承継する」という趣旨のものがありました。

改正民法では、もっとすっきりと考え、特約が無い限り新所有者に引き継がれると判例の内容を微妙に修正しました。

賃借人が変更した場合

次に、賃借人が借家権を譲渡する場合はどうなるでしょうか？

賃貸借契約が旧賃借人との間で解約され、新たな契約を新賃借人と締結するのがよくあるパターンですが、店舗の居ぬきで賃借権を譲渡するという借家権売買でよくみられるケースです。

この場合は、改正民法の条文の通り「賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。」に該当するので、旧賃借人に対して敷金を返還しなければなりません。

そして、新たな賃借人から敷金を入れなおしてもらうというのが改正民法の原則的処理となっています。

ただし、別途、敷金返還請求権の譲渡契約を同時に行うなどの場合は、その特約によることになります。
（通常の実務ではこちらのほうが多いですね）

以上のように賃貸人と賃借人の変更では結論が逆になるので注意が必要です。

その他注意点

賃貸借契約の敷金に関する規定は任意規定であり、当事者間の特約があればそれに従います。

ただし、賃借人が一般消費者である場合においては、消費者契約法などで消費者保護の観点を逸脱していると考えられれば無効とされる可能性があります。

例えば過大な敷金、過大な敷金償却などは特約があったとしても無効とされるリスクがあるので注意が必要です。